FAQs

Perguntas mais frequentes

1. O que é o FNRE?

O FNRE – Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado é um fundo imobiliário público, que foi decidido criar pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 48/2016, de 1 de setembro, cuja atividade é regulada pela Lei n.º 16/2015, de 24 de fevereiro e supervisionada pela CMVM – Comissão de Mercado de Valores Mobiliários. É um fundo especial de investimento imobiliário fechado, de subscrição particular e de duração indeterminada. É um Fundo de subfundos.

2. O que é um Fundo de Subfundos?

O FNRE pode ser constituído por vários subfundos, detendo cada um deles, um único ou vários imóveis, podendo cada subfundo agregar vários imóveis no mesmo Município ou em Municípios diferentes. Estes subfundos têm autonomia patrimonial.

3.Quando se pode constituir um Subfundo? Qual é o valor mínimo de um Subfundo?

Os subfundos podem constituir-se em momentos diferentes, mas de seis em seis meses, sempre que exista um conjunto de imóveis que cumpram os requisitos de entrada e de avaliação, que esteja assegurado o financiamento da respetiva reabilitação e que constituam um volume global de investimento no mínimo de um milhão de euros.

4.. Quem gere o FNRE?

A sociedade gestora do FNRE é a Fundiestamo – Sociedade Gestora de Organismos de Investimento Coletivo, S.A., sociedade de capitais integralmente públicos, cujo objeto social consiste na gestão de fundos imobiliários e se encontra registada na CMVM.

5. Para que serve o FNRE?

Serve para reabilitar edifícios públicos e destiná-los maioritariamente a arrendamento para habitação própria permanente nos centros urbanos.

6. O FNRE serve só para habitação própria permanente?

Não. 51% da área de construção em cada subfundo e em cada Município, têm de ser afetas a arrendamento para habitação própria permanente. Os 49% remanescentes podem, porém, ser destinados a outros usos (comércio, serviços, lazer, logística, etc.).

7. O FNRE serve para habitação social?

Não. O FNRE praticará rendas de mercado, procurando obter uma rentabilidade adequada para o capital investido.

8.O FNRE financia o pagamento das rendas?

Não. O FNRE praticará rendas inferiores às máximas de mercado para a zona, mas não subsidia os agregados familiares.

9. O FNRE oferece rendas mais acessíveis do que o mercado?

Sim. O FNRE terá em conta as rendas praticadas na zona para as tipologias em causa, mas não maximizará a renda potencial e, pelo contrário, propiciará oferta mais acessível de habitação.

10. Os edifícios arrendados podem ser subarrendados?

Não. Apenas em casos pontuais, previamente autorizados pela Sociedade Gestora ou constantes no regulamento de gestão do subfundo e para finalidades compatíveis com os objetivos do FNRE.

11. Que entidades podem candidatar imóveis ao FNRE?

Numa primeira fase, as Autarquias, as Instituições Particulares de Segurança Social, a Administração Direta e Indireta do Estado e Institutos Públicos. Poderão ainda aderir ao FNRE outras entidades publicas mediante protocolo a celebrar entre a entidade gestora do património em questão e a Fundiestamo, designadamente sociedades de capitais públicos, empresas públicas e universidades públicas. Numa segunda fase, os particulares também poderão candidatar imóveis para reabilitação.

12. Que tipo de imóveis podem entrar no FNRE?

Predominantemente edifícios, ou parte de edifícios, embora, marginalmente, possam ser considerados terrenos.

13. Só os prédios urbanos ou mistos em situação de disponibilidade podem interessar ao fundo?

Não. Qualquer imóvel urbano, misto ou frações autónomas podem interessar ao Fundo. A Fundiestamo avaliará, caso a caso, se a (in)disponibilidade implica a não adesão ao Fundo ou não.

14. Que condições devem reunir os imóveis para serem formalmente integrados no FNRE?
  1. Necessitarem de obras de reabilitação;
  2. Estarem livres de ónus ou encargos;
  3. Estarem, preferencialmente, disponíveis na sua totalidade;
  4. Terem uma informação prévia favorável da autarquia respetiva (outro título similar de consolidação de direitos urbanísticos sobre o imóvel), que assegure a viabilidade de uma intervenção de reabilitação do edifício para o fim em causa;
  5. Consistirem, preferencialmente, na totalidade do prédio em questão, podendo ser aceites casos pontuais, após avaliação favorável, em que se trate de somente parte das frações do imóvel, desde que as mesmas representem a maioria dos votos necessários à tomada de decisão do Condomínio;
  6. Cujo Plano de Negócio verifique a viabilidade financeira do investimento dentro do quadro de atuação do FNRE e tendo em conta o programa para o edifício.
15. Os imóveis têm de ser originariamente destinados a habitação?

Não. O FNRE pode aceitar imóveis originariamente destinados a outras finalidades, reconvertíeis ou não em habitação.

16. Que vantagens existem em integrar um imóvel no FNRE?

O custo e as obras de reabilitação são suportados pelo FNRE. O participante recebe em troca unidades de participação no Fundo que podem gerar rendimento. Troca-se um ativo que pode gerar custos, por um ativo que pode gerar rendimento.
O FNRE apoia as entidades públicas e do terceiro setor na prossecução das suas políticas de habitação, sociais e de reabilitação e regeneração dos centros urbanos; permite aos detentores de imóveis promover a sua reabilitação sem aumentar o endividamento; possibilita o investimento num fundo de baixo risco, consequente distribuição de rendimentos e com expetativas de rentabilidade interessantes.

17. Que imóveis são de informação obrigatória à Fundiestamo até 30 de março de cada ano?

Aqueles que estão em situação de ”disponibilidade” nos termos do Decreto-Lei n.º 150/2017, de 6 de dezembro, ou seja, os prédios urbanos ou frações autónomas ou ainda prédios mistos que, no todo ou em parte, tenham sido declarado como devolutos ou se encontrem sem utilização por um período não inferior a três anos consecutivos, e para os quais não exista um projeto concreto de ocupação a executar no prazo máximo de um ano, bem como a fração autónoma que se encontre na mesma situação.

18.Só podem aderir ao fundo imóveis propostos até 30 de março de cada ano?

Não. As entidades gestoras do património imobiliário público podem a todo o tempo apresentar proposta de integração dos imóveis no FNRE.

19. A entrada formal no FNRE implica alienação do imóvel?

Sim. A entrada de um imóvel no FNRE implica uma entrada em espécie no FNRE, que passa a ser titular do imóvel. Em troca, o participante recebe UP`s – unidades de participação.

20. Como se processa a entrada no FNRE?

Numa primeira fase, a Sociedade Fundiestamo avalia se o FNRE tem interesse potencial no Imóvel. Numa segunda fase, uma vez concluídos, com parecer favorável, os estudos económico-financeiros sobre a rentabilidade da sua integração no FNRE, é submetida a intenção de constituir o subfundo ao participante financiador (o Fundo de Estabilidade Financeira da Segurança Social). Uma vez obtida a confirmação de financiamento é desencadeada a aprovação formal do subfundo junto da CMVM e formalizada a integração.

21. Para que serve o Plano de Negócios de um Imóvel?

Para aferir o interesse da respetiva integração num subfundo, se os estudos económico-financeiros o confirmarem (viabilidade financeira do investimento dentro do quadro de atuação do FNRE em função do programa preliminar, os custos e prazos da intervenção de reabilitação, os rendimentos expectáveis da posterior rentabilização, o valor de venda provável no momento de liquidação do subfundo, e, obviamente, o custo inicial do imóvel).
Quando esta análise concluir pela viabilidade do investimento, o imóvel será sujeito a uma avaliação prévia à entrada no FNRE com vista a definir o respetivo valor.

22. Quem avalia os imóveis?

A avaliação do valor do imóvel é realizada por dois peritos independentes, nos termos legais e regularmente previstos.
Dada a necessidade de um grande rigor, credibilidade técnica, idoneidade e transparência, a Fundiestamo constituiu uma bolsa de avaliadores sujeitos a critérios mais exigentes de qualificação, quanto aos conteúdos do relatório de avaliação e às garantias de idoneidade e independência do que os requeridos pela regulamentação geral.

23. Que documentos devem instruir a integração formal no FNRE?
  1. Caderneta Predial Urbana;
  2. Certidão de Registo Predial;
  3. Certificação energética ou comprovativo da respetiva dispensa;
  4. Licença de utilização ou comprovativo da respetiva dispensa;
  5. Contratos incidentes sobre o imóvel (quando existam);
  6. Informação sobre eventuais direitos de preferência que recaiam sobre o prédio e respetivas entidades detentoras dos mesmos;
  7. Levantamento arquitetónico atualizado e assinado por técnico responsável, a uma escala adequada (preferencialmente 1/100);
  8. Levantamento fotográfico representativo do imóvel (interior e exterior) e da sua localização;
  9. Ficha de identificação e caracterização sumária do imóvel preenchida (a fornecer pela Fundiestamo); outros elementos que existam e que possam ser úteis e relevantes para a avaliação do imóvel e para o desenvolvimento dos projetos de reabilitação (por ex., estudos, relatórios técnicos, projetos, etc.).

No caso de se tratarem de frações autónomas, adicionalmente, deve ainda instruir a candidatura, os documentos seguintes:

  1. Regulamento do Condomínio;
  2. Declaração de não dívidas ao Condomínio;
  3. Escritura da Propriedade Horizontal.
24. Todos os imóveis com potencial para integrar o FNRE podem entrar?

Não. A decisão da Fundiestamo é autónoma e a manifestação de interesse inicial não confere nenhum direito ou expetativa de entrada no FNRE.

25. Qual é o prazo de duração do FNRE?

Dez anos, prorrogável.

26. O que acontece no fim do prazo de vigência do FNRE?

O Fundo é liquidado, nos termos da lei, através de venda do património e resgate das unidades de participação.

27. Há direito de preferência na aquisição do imóvel por parte de quem o tiver integrado no Fundo?

Não. O valor do Fundo não pode ser afetado por direitos de preferência.

28. Tenho direito ao rendimento do prédio com que tiver entrado para o FNRE?

Não. Têm direito à rentabilidade do Fundo global, incluindo a decorrente de outros imóveis que eventualmente o integrem e tidos em conta os respetivos custos de gestão. Isto pode significar que terá uma rentabilidade potencial superior ou inferior à do imóvel “de per si”, mas também dilui os riscos pelo conjunto dos imóveis.

29. Tenho um rendimento garantido?

Não. A rentabilidade anual e histórica das UP`s é publicada, mas não constitui garantia de rendimento.

30. Quais são os encargos de participação e gestão no Fundo?

Não há comissões de entrada, nem custos de permanência, nem comissões de resgate. Há uma comissão de gestão, suportada pelo Fundo e não pelos participantes.

31. Quais são os direitos dos participantes no Fundo?

Como contrapartida das entradas tanto em espécie como em dinheiro, os participantes recebem unidades de participação na proporção do seu investimento, que lhes conferem um conjunto de direitos, dos quais se destacam:

  1. Consultar toda a documentação e aceder a toda a informação financeira relativa ao respetivo Subfundo;
  2. Participar nas Assembleias de Participantes do respetivo subfundo, às quais compete, entre outras matérias, o acompanhamento da política de investimento do Subfundo;
  3. Receber a sua quota-parte na parcela dos rendimentos líquidos do respetivo Subfundo.
32. Como é que a Sociedade gestora Fundiestamo, S.A., obtém meios financeiros para reabilitar os imóveis?

O Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social, nos termos da Portaria n.º24/2018, de 18 de janeiro, pode investir até 30% dos capitais próprios de cada subfundo. Além disso, é possível o recurso ao crédito e a aceitação de outros participantes financeiros.

33.Qual é a política de investimento do FNRE?

Valorizar os imóveis detidos pelos subfundos, especialmente através da respetiva reabilitação; afetar a maioria da sua área de construção ao arrendamento habitacional permanente; procurar alcançar uma rentabilidade para os participantes que assegure uma remuneração do investimento efetuado.
Deve ser afeta a arrendamento para habitação permanente, simultaneamente, a maioria da área de construção reabilitada e detida por cada subfundo, e a maioria da área de construção reabilitada localizada em cada Município.
A área de construção reabilitada que não seja afeta a arrendamento para habitação poderá ser rentabilizada mediante a venda, arrendamento e outros tipos de exploração onerosa, e destinada a outros fins, como comércio, serviços, equipamentos, turismo e lazer ou outros, privilegiando-se, sempre que possível, a dinamização do comércio de proximidade, em particular, o comércio tradicional.

34. Posso alienar as minhas UP´s ?

Sim. As unidades de participação são livremente alienáveis.

35. Posso resgatar as minhas UP´s ?

Dado tratar-se de um fundo de investimento imobiliário fechado os resgates não são permitidos. No entanto, sempre que o prazo do Fundo seja prorrogado, os participantes que tiverem votado contra a prorrogação, tem direito ao reembolso das unidades de participação que detém.

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